LES ETAPES DE L'ACHAT IMMOBILIER

Vous venez de visiter l'appartement ou la villa de vos rêves. Votre décision est prise : « J'achète ! ». Commence alors une période de procédures qui vous mènera jusqu'à la remise des clefs. Pour vous aider à y voir plus clair, voici les différentes étapes à respecter.

Passer par une agence revêt plusieurs avantages. Tout d'abord, on va vous proposer un certain nombre de logements que l'agence possède et qui peut s'étendre aux réseaux des confrères.

L'agent est aussi un excellent modérateur des prétentions financières des vendeurs qui ont souvent tendance à surévaluer. Une fois le bien trouvé, il vérifiera sa qualité, sa conformité aux réglementations (certificats et diagnostics), la régularité des titres de propriété, les servitudes éventuelles. L'agent peut aussi vous conseiller pour le montage financier du projet.

Enfin, il dispose des arguments nécessaires pour ramener le coût de l'achat au prix du marché et négocier avec le vendeur le montant des charges, des taxes d'habitation et foncière.




Calcul des frais

Avant de vous lancer, prenez le temps de calculer le budget global du projet, sans oublier les frais de notaire (3 % du prix d'acquisition pour un logement neuf, 7 % pour de l'ancien), de déménagement, de travaux éventuels...

Mesurez également le montant total des remboursements (emprunts, crédits en cours, charges fixes) qui doit représenter au maximum 33 % des revenus nets du foyer. Un petit tour par votre banque s'impose.

Signature du compromis ou de la promesse de vente

C'est l'acte par lequel le vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à un acheteur en précisant les conditions de la vente. Il est quand même nécessaire de bien faire le distinguo entre les deux formules. Le compromis, c'est plus qu'un promesse et moins qu'une vente.

En signant ce contrat, vous vous engagez à acheter. L'avantage est qu'il dispense de frais d'enregistrement. Dans la promesse de vente, vous vous réservez le droit d'acheter ou non, dans un délai fixé avec le vendeur.
Si vous acceptez, on dit que vous levez l'option. Le risque est que le vendeur a pu, entre temps, céder le bien à un autre acheteur et que vous ne pouvez alors demander l'exécution forcée de la vente. Si vous n'achetez pas, vous perdez votre dépôt de garantie. Pour cette formule, il faut, par ailleurs, s'acquitter de frais d'enregistrement.

Dans les deux cas, la signature de l'avant-contrat est en général assorti du versement d'un acompte (dépôt de garantie) représentant au maximum 10% du prix de vente du bien.
Son non-respect entraîne le paiement de dommages et intérêts. Vous pouvez néanmoins insérer une clause suspensive (refus de prêt de la banque, droit de préemption par la commune, découverte d'une servitude d'urbanisme grave), qui vous permettra de vous dégager sans indemnité. Vous disposez d'un délai de réflexion de sept jours pour renoncer à l'acquisition.

En tout cas, si vous attendez l'accord du banquier pour un emprunt immobilier, n'oubliez pas d'inscrire une clause stipulant qu'à défaut d'obtenir le prêt, vous êtes libéré de tout engagement et pouvez récupérer votre indemnité d'immobilisation.

Il faut environ trois mois, et parfois plus, pour obtenir des administrations les renseignements et les documents nécessaires à la vente : actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d'urbanisme, diagnostic technique, questionnaire syndic,... Pendant ce délai, le notaire constitue le dossier de vente.

Montage du dossier d'offre de prêt

Une fois le compromis signé, vous pouvez vous consacrer au montage financier du projet. Lors d'un premier rendez-vous à la banque, votre conseiller financier étudiera votre profil (situation familiale, revenus, capacité d'épargne, stabilité professionnelle, ancienneté, crédits en cours, biens immobiliers...).

Notez qu'en fonction de vos revenus, plusieurs prêts avantageux peuvent vous être accordés (prêt à taux zéro, le prêt 1 %, le prêt d'accession sociale).
Pour monter le dossier, les pièces suivantes vous seront demandées : carte nationale d'identité ou carte de séjour, livret de famille, contrat de mariage, jugement de divorce éventuel, justificatif de domicile, le dernier avis d'imposition, le dernier bulletin de salaire avec justificatif de la date d'entrée, justificatifs d'autres revenus (fonciers, baux, CAF), les trois derniers relevés bancaires justifiant des charges, les justificatifs des autres crédits en cours ou sollicités pour l'opération financée.
Pour l'achat d'un logement dans un immeuble collectif neuf ou d'un logement ancien, vous devrez présenter l'avant-contrat.

La banque délivre ensuite un accord de principe puis envoie le dossier à un organisme de cautionnement qui donnera son accord de garantie ou non.

La caution est un engagement pris pour garantir le paiement du crédit immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur. Il en existe plusieurs sortes :

- La caution solidaire d'un particulier : La banque peut accepter, sous certaines conditions de solvabilité, qu'une tierce personne se porte caution en garantie du prêt. Cet engagement doit être formalisé par un acte sous seing privé généralement sans frais.

- La caution hypothécaire (ou caution réelle) : Une tierce personne consent une hypothèque sur un de ses biens pour garantir l'emprunt. Son coût est élevé et engendre des frais de mainlevée en cas de sortie.

- Le privilège prêteur de denier : C'est la garantie hypothécaire retenue lorsque le prêt est destiné à l'acquisition d'un bien immobilier ancien ou neuf achevé. Son inscription est moins chère que l'hypothèque car non assujettie à la taxe de publicité foncière de 0.615% du montant du prêt. Son coût est faible mais engendre des frais de mainlevée en cas de sortie.

- La société de cautionnement : Créée par les banques, elles se nomment Crédit Logement, SACCEF, CAMCA, ou SOCAMI et réduisent vos frais de garantie. La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de non paiement des échéances. Si son coût à l'entrée est élevé, elle possède comme avantages les absences de frais de mainlevée et d'acte sous seing privé.

- La caution mutuelle fonctionnaire : Les fonctionnaires et certaines professions peuvent bénéficier d'une garantie sans frais grâce à ce type de caution : Education nationale (MGEN), RATP, PTT, Police, militaires (GPM). Les critères d'acceptation sont néanmoins très stricts en terme d'apport ou de ratio d'endettement.

Toute cette procédure dure entre un et deux mois.

Pour finir, la banque vous fait parvenir une offre de prêt résumant les conditions du contrat (nature du prêt, coût total, taux effectif global...). A compter de la réception de ce courrier, vous disposez d'un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou refuser les termes du prêt. Le onzième jour et pas avant, vous retournez votre offre signée par la Poste. Vous recevrez quelques jours plus tard votre chèque.

Quels sont vos obligations, vos devoirs mais aussi vos droits ?
Les réponses ici, à travers les grands principes de la copropriété.

Le statut

Le statut de la copropriété n'est pas très ancien, il date de la loi du 10 juillet 1965.
Dans les faits, la copropriété régit tout immeuble ou groupe d'immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
Les copropriétaires ont pour mission de faire vivre la copropriété en désignant un syndic, en élisant un conseil syndical et en tenant des assemblées générales.

Le règlement de copropriété

C'est le texte de référence de la copropriété. Il est obligatoire et doit être respecté par tout nouveau copropriétaire.
Le règlement détermine les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et communes, les modalités de gestion et le fonctionnement interne.


Doivent apparaître dans le règlement :

- La destination de l'immeuble (strictement résidentiel, commercial ou mixte).
- La désignation et la description générale des bâtiments.
- Le détail des parties communes et des parties privatives. Sont généralement reconnues comme parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, les canalisations, le gros ouvre des bâtiments, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs.
- Les conditions de jouissance et d'administration de ces parties communes et privatives : problèmes d'encombrement, de stationnement, de bruit, horaires de livraison, consignes en cas d'incendie, modalités d'usage de l'ascenseur...
- La répartition des charges (conservation, entretien, administration de l'immeuble, fonctionnement et entretien des éléments d'équipement commun et des services collectifs).
Facultativement, le règlement fixe aussi la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges et mentionne les éventuelles conventions au sujet des droits accessoires aux parties communes.

Le délai de forclusion du règlement est de 10 ans.

De l'usage des parties communes

En copropriété, le respect du voisin est une règle de base.
C'est pourquoi un certain nombre de principes apparaît dans les clauses notifiées dans le règlement, comme un usage modéré des appareils sonores, le refus d'animaux reconnus dangereux ou tout simplement trop bruyants, l'interdiction d'étendre du linge aux fenêtres ou encore l'obligation de peindre ses portes et volets avec une couleur déterminée et unique.

Néanmoins, il faut savoir que certaines clauses ont été reconnues comme illicites par la Justice, à savoir : l'exécution au frais des copropriétaires des travaux sur les parties communes, l'interdiction de poser des stores, d'exercer dans l'immeuble des activités commerciales ou professionnelles concurrentes, de louer à un tiers, la solidarité entre copropriétaires pour le paiement des charges, l'arrêt de certaines prestations (coupure de chauffage par exemple) en cas de non paiement des charges ou bien l'interdiction de posséder un chat ou un chien.

Le paiement des charges

Chaque propriétaire a l'obligation de contribuer au paiement des charges à hauteur des tantièmes attribués par le règlement (en règle générale, les tantièmes reflètent l'importance des parties privatives au sein de la copropriété).

Les charges relevant des parties communes concernent les frais d'entretien (tâches ménagères et enlèvement des ordures ménagères), d'eau et d'électricité, les réparations, les frais de ravalement, les frais de gestion (paiement du syndic, frais du conseil syndical, de l'assemblée générale), les frais de personnel (gardiennage et entretien), les honoraires d'architecte de la copropriété, les primes d'assurance, les impôts locaux et autres taxes payées au titre de la copropriété, les charges d'eau froide, les dépenses de vidéo surveillance et d'interphones.
Les charges relevant des services collectifs et d'équipements communs concernent généralement les frais d'ascenseur, de chauffage collectif, d'eau, d'escalier, de piscine, de portier automatique, du service de sécurité, d'antennes de télévision. Cette liste peut être allongée selon les copropriétés.

Les charges sont dues dès lors que les lots bénéficient, même partiellement, des services ou équipements donnant lieu à charges.

Le syndicat, le syndic et le conseil syndical

Pour faire fonctionner la copropriété, il faut certains outils.
Le syndicat, qui réunit l'ensemble des copropriétaires, en est l'organe décisionnel. Son existence est obligatoire. En tant que personne juridique distincte de celles de ses membres, le syndicat peut agir en justice en cas de vices de construction, de défauts d'isolation ou d'étanchéité, mais à l'inverse, il peut être poursuivi en cas de dommages causés à un copropriétaire à ou un tiers.
Il administre les parties communes, assure la conservation et l'entretien de l'immeuble et la défense des intérêts collectifs. Les décisions qu'il prend en assemblée générale (une fois par an au minimum) sont exécutées par le syndic, qui est en fait le membre exécutif de la copropriété. Le syndic agit au nom de la copropriété, recrute les prestataires, passe les contrats, perçoit les charges. Ce peut être un professionnel extérieur à la copropriété, mais également un copropriétaire.
Le conseil syndical constitue le volet exécutif du syndicat des copropriétaires.
Il contrôle le syndic, qui agit comme son mandataire et l'assiste dans sa mission de gestion.

L'assemblée générale

L'assemblée générale est l'organe décisionnaire de la copropriété. Elle constitue le lieu d'expression démocratique au sein duquel sont prises les décisions et se dessinent les orientations de la copropriété. Ni le syndic, ni le conseil syndical n'ont pouvoir de prendre seuls les décisions qui sont du ressort de l'assemblée générale. Chaque propriétaire dispose d'un droit de vote, proportionnel à ses tantièmes de propriété, c'est-à-dire le poids que lui accorde le règlement au sein de la copropriété. Du coup, la majorité se calcule en additionnant les voix exprimées et par ricochet, les tantièmes.

Juridiquement parlant, seules les décisions de l'assemblée comptent. L'assemblée générale ordinaire doit se tenir au moins une fois l'an (avant le 30 juin, pour statuer sur le budget prévisionnel) et peut être complétée par des assemblées extraordinaires. L'assemblée générale permet de voter les comptes et le budget, les travaux, l'élection du bureau de séance, du syndic et du conseil syndical, les autorisations de travaux, les ventes et acquisitions de parties communes et privatives (ce qui inclut les adjudications), les modifications du règlement de copropriété, l'engagement des procédures judiciaires (hors recouvrement de charges), les augmentations de salaires de personnel, les changements d'affectation des parties communes et privatives.

En cas de travaux

Chaque copropriétaire est libre de l'aménagement de son lot privatif, dès lors que les parties communes ne sont pas concernées. Mais si les travaux affectent d'une manière ou d'une autre les parties communes, il doit impérativement demander l'autorisation préalable de l'assemblée générale et fournir les éléments nécessaires (plan d'architecte, rapports d'experts ou d'urbanisme si besoin, attestations d'assurance) permettant à l'assemblée de prendre sa décision.

En cas de crise

Si un copropriétaire ne respecte pas l'une des dispositions du règlement de copropriété (empiètement abusif sur une partie commune, installation irrégulière d'un équipement...), il peut être poursuivi en justice par le syndic. Dans un premier temps, le syndic lui adressera une mise en demeure ou injonction sous forme d'une lettre recommandée. Si le litige demeure, le syndic pourra engager des poursuites judiciaires après avoir établi la preuve de l'abus.

A l'inverse, une personne peut attaquer en justice une copropriété. Il faut savoir que mener un tel procès est long et coûteux. La médiation, via l'intervention d'un avocat est souvent la meilleure solution.

Agence immobilière ou pas ? Vous pouvez gérer la vente de votre bien de A à Z en passant devant un notaire, rien ne vous y empêche. Néanmoins, sachez qu'une agence immobilière s'occupera de tout en vous rendant compte des différentes étapes. Une alternative très pratique pour les gens trop occupés ou qui ne veulent pas s'embarrasser avec des procédures longues et techniques.

Agence immobilière, évidemment.
Ainsi, une agence immobilière procèdera en premier lieu à une estimation de votre bien au prix du marché. Il arrive fréquemment, en effet, qu'un particulier surévalue son bien parce qu'il va y mettre le prix de ses souvenirs et de l'affectif. Le risque est que le bien reste sur le marché trop longtemps. L'agence divulguera également ses conseils pour mettre le bien en valeur lors des visites et réalisera un plan marketing en choisissant les supports publicitaires adéquats. Elle filtrera ensuite les acheteurs lors d'entretiens préalables et les aidera dans leur approche financière du projet. Lorsque l'acheteur sera connu, l'agence s'occupera du diagnostic technique, du compromis de vente, vérifiera l'offre de prêt de l'acheteur et les délais bancaires jusqu'à la signature de l'acte de vente.

Si vous décidez de passer par une agence immobilière, vous devez signer un mandat. Il en existe deux types : simple (peut être contracté auprès de plusieurs agences) et exclusif (une seule agence). L'agence ne vous demandera de l'argent que lorsque le bien sera vendu. Généralement, cela correspond à 7% du prix de vente.

Garantie de superficie
Que votre bien soit neuf ou ancien, vous devez établir un document qui déclare et garantit la superficie. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% de celle déclarée, le vendeur s'expose à rembourser les m² en moins au prorata du prix d'achat, et ce, même après la validation de la vente.

Diagnostic technique
Si votre bien immobilier est ancien, vous devez vous affranchir de plusieurs certifications inhérentes à la vente : détection de présence ou non d'amiante, obligatoire pour les immeubles comportant au moins deux logements et construits avant le 1^er juillet 1997, de termites (dans certaines régions de France, sur arrêté préfectoral), de plomb pour les habitations construites avant 1948. Vous devez également fournir des informations sur la performance énergétique (quantité d'énergie consommée ou estimée), l'état de l'installation intérieure de gaz mais aussi l'état des risques technologiques, naturels ou sismiques (également valable pour le neuf).

Signature de l'avant-contrat
Une fois un terrain d'entente trouvé avec l'acquéreur, vous devez signer un avant-contrat.

Ce sera un compromis de vente (l'acquéreur s'engage à acheter) ou une promesse de vente (pas d'engagement mais si l'achat est annulé le dépôt de garantie est perdu). Le contrat peut être signé dans une agence immobilière « sous seing privé » ou chez un notaire.

Plusieurs informations doivent y apparaître : la désignation du bien vendu, sa description, sa superficie, les charges susceptibles de le grever (hypothèques, travaux importants décidés par l'assemblée des copropriétaires), la mention de la présence ou de l'absence d'amiante et des certificats relatifs au diagnostic technique, les conditions de la vente avec la durée de l'offre et les modalités de la levée d'option, le prix et le date des versements, le montant de dépôt de garantie ou de l'indemnité d'immobilisation, la date de prise de possession, la date limite pour la signature de l'acte de vente, et enfin les conditions suspensives telles que l'obtention des crédits ou du permis de construire.

Vous êtes également tenu de mentionner les servitudes éventuelles (murs mitoyens, droit de passage, restrictions d'urbanisme). Après la signature de l'avant-contrat, vous ne pourrez pas promettre ou vendre votre bien à un acheteur plus offrant, et l'acheteur ne pourra pas se rétracter sans conditions. Néanmoins, tout acheteur d'un logement ancien ayant signé une promesse sous seing privé dispose d'un délai de rétractation de sept jours.

Le délai minimum est ensuite de trois mois pour obtenir des administrations les renseignements et les documents nécessaires à la vente : actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d'urbanisme, diagnostic technique, questionnaire syndic. Ce délai permet également à l'acheteur de monter son dossier d'offre de prêt.

Signature de l'acte de vente authentique
Elle s'effectue devant le ou les notaire(s) du vendeur et de l'acheteur dans les délais prévus par la promesse de vente (environ trois mois après). La vente du bien immobilier devient alors effective et l'acheteur doit remettre au notaire du vendeur un chèque de banque en paiement du prix de vente, des frais de notaire, voire de la commission de l'agence. Le nouveau propriétaire reçoit pour sa part les clés de son nouveau logement ainsi qu'une attestation de propriété.

Publication aux Hypothèques
Dans les trois mois qui suivent la signature, le notaire remplit la formalité de « publicité foncière » en déposant deux copies conformes de l'acte de vente à la Conservation des Hypothèques : l'une sera archivée et l'autre retournée au nouveau propriétaire.

Enfin, ne croyez pas que tout est fini le jour de la signature de l'acte de vente.
Vous pouvez, en effet, être redevable de l'impôt en cours mais aussi d'un impôt sur la plus-value résultant de l'opération. Alors, soyez vigilant !